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北京百億地王無戰(zhàn)事。
4 月 28 日，朝陽區(qū) " 京土儲掛（朝） [ 2025 ] 011 號 " 地塊（簡稱 "11 號地 "）成交。
北京市規(guī)自委網(wǎng)站顯示，由"中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)"聯(lián)合體，以底價126億元摘得。
十分意外，北京市朝陽城市建設綜合開發(fā)有限責任公司（簡稱 " 朝開公司 "），并沒有入局。
但在中建智地的官微和海報上，卻清晰地出現(xiàn)了朝開公司的名字。
難道烏龍了？
11 號地由四個地塊組成：平房鄉(xiāng) 2107-01、03 兩幅住宅、02 托幼用地，和上架前 " 空降 " 的孫河 2902-73 商業(yè)地塊。
它的土拍表現(xiàn)，有點冷。
傳聞保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和招商蛇口也參與了競拍。但從出價的情況看，實際參拍的，或許只有"中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)"聯(lián)合體。
一天前，這場土拍只收到一次網(wǎng)上報價，時間為關門前的最后一分鐘。
這讓花姐很納悶，11號地到底有幾家開發(fā)商參拍報名呢？
2024 年 6 月 13 日，中建智地、江蘇綠建和朝開公司，以 112 億元競得朝陽 17 號地——酒仙橋地塊、孫河地塊和中關村朝陽園區(qū)地塊。
當時的官網(wǎng)上，朝開公司顯示在拿地名單中。而不久后，江蘇綠建意外撤出了。
令許多人沒有想到的是，北京宸園、中建璞園 PARK 以熱銷擊碎了質疑。
北京宸園 2024 年 9 月領證，供應 606 套，網(wǎng)簽 458 套，成交均價11.05萬元/平米，成交金額84.7億元。
中建璞園 PARK2024 年 10 月領證，供應 442 套，網(wǎng)簽 226 套，成交均價7.34萬元/平米，成交金額26.44億元。
這兩塊地，已經(jīng)收回地價成本——住宅地塊為91.76億元。
春風得意馬蹄疾。中建智地出擊 11 號地，順理成章。
在 11 號地中，平房鄉(xiāng)地塊是一塊好地。
一是，位于北京宸園東南 5 公里處，中建智地對那邊的客戶畫像摸得比較清楚，客戶資源也用得上；二是，西邊一個公園之隔，是著名的北京星河灣。
但是，北京星河灣的戶型過大，面積從 228 平米到 999 平米，共有 1418 戶。
花姐預計，平房鄉(xiāng)地塊的戶型會填補該區(qū)域的空白，預計在150平米至200平米之間。
如果賣 10 萬元 -11 萬元 / 平米之間，會有一大批改善型客戶群體。畢竟，現(xiàn)在是好房子時代，產(chǎn)品升級了 N 個層次。
這或許是中建智地 + 中國金茂 + 越秀地產(chǎn) " 出手的關鍵因素。
如果把平房鄉(xiāng)兩個住宅地塊看作一個整體的話，它可能是迄今為止最大的住宅地王，用地規(guī)模8.43萬平米，地上建面約22萬平米，地價119.59億元。
任何單一房企想吞下，財務壓力都是蠻大的，更何況還打包了 6.41 億元的孫河商業(yè)地塊。
去年 12 月 12 日，中海麗金府地價為 110.54 億，用地規(guī)模 63672.494 平方米，地上建面 17.3 萬平米，稍遜風騷。
即便是去年朝陽區(qū)的兩宗打包地塊，也無法和平房鄉(xiāng)地塊相提并論。
其中，朝陽 17 號地的兩個住宅地價 91.76 億元，朝陽 46 號地的中海萬吉玖序、中海朝陽 ONE、中海時光之境的地價分別為 50.22 億元、58.39 億元和 23.95 億元。
換句話說，11號地之所以由三家聯(lián)手，是因為地塊太大。否則，房企們必有搶地大戰(zhàn)。
中建智地與越秀地產(chǎn)、中國金茂是第一次組合，它們走到一起，各有自己的算盤。
恰好，越秀地產(chǎn)剛剛賣完海淀功德寺雙子座，加上昌平星耀時光也賣的不錯，需要補倉。
而金茂，很有可能只作財務投資者，像在豐臺的建發(fā)金茂觀宸一樣。
當然，平房鄉(xiāng) 2107-01 地塊往東 3.7 公里，保利和金茂合資的金茂滿曜開盤在即。入局 11 號地塊，至少平房鄉(xiāng)項目未來的動態(tài)，金茂是可以掌握的。
為了讓競得人有更大的自由度，朝陽區(qū)對競得人成立項目公司的有關要求做了調整，從原來只能在宗地所在地成立一家項目公司，變成 " 成立能夠獨立承擔責任的項目公司 "。
這意味著，11號地的兩宗住宅地和1宗商業(yè)用地，可能由3個項目公司分別持股，操盤者和股權比例也可能不相同。
有人大膽猜測：平房鄉(xiāng) 03 地塊（南）由中建智地操盤，平房鄉(xiāng) 01 地塊（北）由越秀地產(chǎn)操盤，孫河鄉(xiāng) 73 商業(yè)地塊由中建智地操盤——在昌平有過打造山姆會員店經(jīng)驗。
從邏輯上，這個猜測是說得通的。
下面，花姐來聊聊 11 號地的具體情況。
1、幼兒園調規(guī)問題
平房鄉(xiāng) 02 地塊是托幼用地，位于 01 地塊東南角，它的用地面積 5253 平方米，占了六分之一。但土拍文件留下了活話，后期可結合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。
在幼兒園調規(guī)上，中建智地在北京宸園上有過神來之筆。它將原本位于西地塊東邊的菱形地塊，調至最南面，且變成了三角形，讓西地塊規(guī)劃住宅有了更好的條件。
平房鄉(xiāng)02地塊現(xiàn)有的位置不佳。
花姐曾做了一版建議，把幼兒園挪到西北角，一是不讓幼兒園的吵鬧影響到 01 和 03 地塊；二是令 01 地塊的前幾排房子更完整，與 03 地塊渾然一體；但這樣會影響孩子們的采光。
因此，它的幼兒園會不會效仿北京宸園，變成臨黃杉木店路的三角形地塊呢？令 01 地塊十分方正。
2、街坊路的問題
平房鄉(xiāng) 03 地塊蠻大，占地 5.43 公頃、地上建面 14.11 萬㎡，土拍文件要求建一條南北走向的街坊路，寬 11 米，會吞噬容積率。
如此以來，03地塊要分成東西兩個組團。
花姐做了一版建議，建議街坊路將地塊東西對半分，然后兩個組團大門設在街坊路中間，進行呼應。
3、高壓線入地問題
在土拍文件中，平房村地塊東邊 50 米處，有一條 110 千伏的高壓線，尤其是 03 地塊邊上，有四個高壓線塔。
這和海淀功德寺和樾玉鳴有點相似——已明確會入地。
平房村地塊這些高壓線，何時能遷走或入地，是個問題。
4、非地鐵盤問題
雖說平房村地塊位置不錯，地鐵 6 號線就在緊挨著的朝陽北路底下。但距離青年路站有1公里。
花姐還發(fā)現(xiàn)，03 地塊西南角對面，有一處加油站，也不清楚何時會搬走。
不過，好在朝青板塊的新房不多，平房鄉(xiāng)地塊往北 2.7 公里的御翠園，高層有約 400 套房源在售，成交均價 7.8 萬 /㎡。它緊挨著地鐵 3 號線。
5、持有商業(yè)體問題
孫河 2902-73 商業(yè)地塊占地 5.8 萬平米，容積率 1.0，在北五六環(huán)之間，算是個巨無霸商業(yè)體。
它的地價就高達 6.41 億元，如果加上建安成本，10億元就砸進去了。
十分有意思的是，朝陽三間房地塊土拍時，由于中海地產(chǎn)和招商蛇口殺出，讓保利和金茂多付了 8 億元代價。
若把兩件事放在一起看，保利和金茂應該寬慰了許多。
花姐認為，即便孫河73項目未來用于做山姆會員店，但零售企業(yè)給的租金，甚至無法覆蓋融資成本。
朝陽區(qū)賣地，真的是精透了，肥瘦搭配玩得很溜。
