首單保障性租賃住房 REITs 完成擴(kuò)募

出處：北京商報(bào) 作者：李海媛 網(wǎng)編：武杉 2025-06-16

距 2023 年首批 REITs 擴(kuò)募兩年后，市場再迎新項(xiàng)目成功擴(kuò)募。6 月 14 日，華夏基金公告稱，華夏北京保障房 REIT 擴(kuò)募完成權(quán)屬變更登記，這不僅是行業(yè)第二批 REITs 擴(kuò)募首單項(xiàng)目落地，也標(biāo)志著國內(nèi)首單保障性租賃住房 REITs 擴(kuò)募發(fā)售完成。除上述產(chǎn)品外，年內(nèi)還有博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園 REIT 擬二次擴(kuò)募，中金廈門安居保租房 REIT 也提交了擴(kuò)募申請并獲交易所反饋意見。在業(yè)內(nèi)人士看來，通過擴(kuò)募的方式，可以增加項(xiàng)目管理者的現(xiàn)金流儲備，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)管理質(zhì)量，公募 REITs 規(guī)模也得以提升，從而給投資者帶來更好、更穩(wěn)定的回報(bào)。

第二批首單擴(kuò)募項(xiàng)目完成

6 月 14 日，華夏基金發(fā)布公告表示，截至公告發(fā)布日，華夏北京保障房 REIT 已認(rèn)購 " 中信證券 - 北京保障房中心租賃住房 2 號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 "（以下簡稱 " 專項(xiàng)計(jì)劃 "）全部份額。專項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券代表專項(xiàng)計(jì)劃已取得北京京保宜業(yè)住房租賃有限公司（以下簡稱 "SPV 公司 "）全部股權(quán)，SPV 公司已取得北京京保宜居住房租賃有限公司（項(xiàng)目公司）全部股權(quán)，有關(guān)權(quán)屬變更工商登記手續(xù)已完成。

所謂 SPV 公司，即 " 特殊目的實(shí)體 "，主要針對特定或?qū)ｍ?xiàng)目的設(shè)立，其核心功能不在于獨(dú)立的業(yè)務(wù)或運(yùn)營，而是作為隔離層，用于間接轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化等目的。華夏北京保障房 REIT 此前發(fā)布的擴(kuò)募招募說明書提到，項(xiàng)目公司將對 SPV 公司進(jìn)行吸收合并，實(shí)現(xiàn) SPV 公司對專項(xiàng)計(jì)劃的債務(wù)下沉至項(xiàng)目公司。

回顧今年 3 月，華夏北京保障房 REIT 獲批擴(kuò)募。6 月 13 日，華夏基金宣告該基金擴(kuò)募發(fā)售正式完成，標(biāo)志著國內(nèi)首單保障性租賃住房 REITs 擴(kuò)募發(fā)售完成。據(jù)悉，該基金的首發(fā)資產(chǎn)和本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)均位于北京市。

根據(jù)公告，華夏北京保障房 REIT 本次采用定向擴(kuò)募、競價(jià)發(fā)售方式，共計(jì)向 24 個(gè)特定對象發(fā)售，最終發(fā)售價(jià)格為 4.22 元 / 份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)約 2.24 億份，募集資金總額約為 9.46 億元（不含募集期利息）。本次擴(kuò)募購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目、海淀區(qū)溫泉凱盛家園項(xiàng)目。

華夏基金指出，華夏北京保障房 REIT 的成功擴(kuò)募標(biāo)志著北京保障房中心通過 REITs 這一創(chuàng)新金融工具，不僅打通了保障房領(lǐng)域的 " 投融建管退 " 全周期通道，更探索出一條兼顧社會民生保障與資本市場回報(bào)的可持續(xù)發(fā)展路徑，有力彰顯了金融創(chuàng)新工具對重大民生工程的支撐作用。

多只產(chǎn)品相繼申請擴(kuò)募

回顧公募 REITs 的發(fā)展歷程，在 2021 年 6 月首批 9 只公募 REITs 成立后，2023 年 3 月、4 月，首批 4 只產(chǎn)品獲批擴(kuò)募，公募 REITs 市場也由此實(shí)現(xiàn)了存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)。

除華夏北京保障房 REIT 外，年內(nèi)還有部分公募 REITs 遞交了擴(kuò)募申請。例如，5 月，中金廈門安居保租房 REIT 提交了擴(kuò)募申請并獲上交所受理，并在 6 月獲反饋意見。4 月，首批完成擴(kuò)募產(chǎn)品之一的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園 REIT 也擬第二次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為光明項(xiàng)目（二期擴(kuò)募）和南油項(xiàng)目，相關(guān)申請當(dāng)前仍在進(jìn)程中。

另外，此前還有國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園 REIT、華夏華潤有巢租賃住房 REIT、中航京能光伏 REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園 REIT、富國首創(chuàng)水務(wù) REIT 遞交了擴(kuò)募申請，部分項(xiàng)目已獲交易所反饋意見。

財(cái)經(jīng)評論員郭施亮表示，公募 REITs 擴(kuò)募已成為近年來的主要趨勢。一方面，與居民投資意愿提升，低利率下資金急需尋找新的投資出路有關(guān)。另一方面，國內(nèi)公募 REITs 依然處于發(fā)展初期，發(fā)展規(guī)模與海外成熟市場仍然存在一定的差距，而擴(kuò)募能為項(xiàng)目擴(kuò)容創(chuàng)造出有利的空間。

值得關(guān)注的是，上述產(chǎn)品中，部分產(chǎn)品在年內(nèi)漲幅突出。Wind 數(shù)據(jù)顯示，按照后復(fù)權(quán)計(jì)算，截至 6 月 13 日，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園 REIT、華夏北京保障房 REIT、中金廈門安居保租房 REIT 的年內(nèi)漲幅分別超 10%、24%、27%。

中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英認(rèn)為，公募 REITs 擴(kuò)募后，可以進(jìn)一步做大資產(chǎn)規(guī)模和優(yōu)化資產(chǎn)管理質(zhì)量。" 由于公募 REITs 自身的特性，收益分配比例不低于年度可供分配金額的 90%，考慮到資產(chǎn)的折舊和運(yùn)營成本。若規(guī)模不大，只有 10% 的留存，對于維系資產(chǎn)的質(zhì)量和規(guī)模都有一定困難。通過擴(kuò)募的方式，可以增加項(xiàng)目管理者的現(xiàn)金流儲備，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)管理質(zhì)量，也可以使公募 REITs 的規(guī)模得到進(jìn)一步提升，在流動性和綜合提升的背景下，可以給投資者帶來更好、更穩(wěn)定的回報(bào)。

北京商報(bào)記者 李海媛