文 | 斑馬消費，作者 | 楊柘
當許家印逐漸淡出大眾視野、中國恒大被摘牌退市，恒大物業(yè)能否 " 逃離 " 恒大系？
日前，恒大物業(yè)公告披露，中國恒大清盤人計劃出售中國恒大及 CGE Holdings 所持公司合計 51.016% 股權(quán)，且已從部分有意方收到不具約束力的指示性要約。
如果順利的話，這不僅是物管行業(yè)最受關(guān)注度的一宗并購案，也將是恒大物業(yè)命運逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵節(jié)點。
據(jù)公告，清盤人將在 11 月前后邀請有意方磋商并最終形成交易文件，屆時新東家的神秘面紗將會被揭開。
擺上貨架
中國恒大自上月被摘牌退市后，清盤人對其旗下資產(chǎn)的處置進程加快。日前，恒大物業(yè)（06666.HK）被擺上貨架。
據(jù) 9 月 11 日公告，公司在 9 月 10 日收到中國恒大及 CGE Holdings 共同及個人清盤人發(fā)出的接洽函。
該接洽函載明，清盤人一直尋求機會出售二者所持公司合計 51.016% 股權(quán)，且已在 9 月 9 日收到不具約束力的指示性要約，尚未與任何有意方進行談判。
9 月 12 日，恒大物業(yè)復(fù)牌，股價即迎來大漲，總市值飆過百億港元。
這并不是公司首次計劃易主。早在 4 年前，中國恒大爆發(fā)流動性危機后，恒大物業(yè)就曾被作為優(yōu)質(zhì)標的擺上貨架，以圖換取資金回血。
上一次出現(xiàn)的 " 金主 "，乃是有著廣州 " 隱形地主 " 之稱的合生創(chuàng)展集團。
2021 年 10 月，合生創(chuàng)展集團（00754.HK）擬以對價 200.4 億港元，獲得恒大物業(yè) 50.1% 股權(quán)。
這宗本可以馬上為中國恒大 " 輸血 " 的收購，因雙方在相關(guān)條款未達成一致不歡而散。
恒大物業(yè)是恒大系繼恒大汽車上市后的第 3 家上市企業(yè)，于 2020 年底登陸港股。巔峰時期的 2021 年 2 月，公司市值高達 2000 億港元，僅次于碧桂園服務(wù)。目前，其實控人仍為許家印。
2024 年 1 月，中國恒大與債權(quán)人就重組事項難以達成一致，隨后清盤在即。恒大系 " 遺產(chǎn) " 中較為優(yōu)質(zhì)的恒大物業(yè)，被出售的宿命，已在冥冥之中注定。
神秘買家
恒大物業(yè)年收入超百億元，在管面積行業(yè)第三，有著穩(wěn)定的收益能力。中國海外發(fā)展、華潤置地以及九龍倉等，均為市場傳聞中的潛在收購方。
但要拿下這個標的，可能并不太容易，以目前市值匡算，51% 股權(quán)比例，估值約 60 億港元。
目前市場猜測的潛在買家，主要為兩類：一類是能夠在資本寒冬中逆勢收并購的企業(yè)，比如萬物云收購中洲物業(yè)；另一類是自持現(xiàn)金流充沛的物管企業(yè)，比如碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)，基本在手貨幣資金維持在 90 億元以上。
在當下頭部物管企業(yè)加速整合、對風(fēng)險資產(chǎn)積極處置的趨勢下，誰會出手拿下恒大物業(yè)控制權(quán)？
當然，也不排除業(yè)外機構(gòu)對物管標的產(chǎn)生興趣。
今年 4 月底，博裕資本砸下 6.67 億元競得金科服務(wù) 18.05% 股權(quán)，和一致行動人的合計持股達到 55.91%。
博裕資本自 2021 年底成為金科服務(wù)的戰(zhàn)略投資者，先后 3 次出手加碼投資，為此付出合計近 54 億港元。
就目前來看，中國恒大清盤人對恒大物業(yè)潛在交易方的甄選，尚處于初步階段。擬在 11 月前后，邀請經(jīng)挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，并將與相關(guān)有意方磋商最終交易條件的條款，以就潛在交易達成具有約束力的交易文件。
1 個多月后，買家是誰，將被揭開神秘面紗。
經(jīng)營底色
據(jù)證券時報，截至目前，中國恒大清盤人已經(jīng)掌控恒大系企業(yè)數(shù)量超 100 家，資產(chǎn)規(guī)模約 270 億港元，境外可變現(xiàn)資產(chǎn)金額約 2.55 億美元，回籠資金占比 65.49%。
在可變現(xiàn)資產(chǎn)中，恒大物業(yè)屬于較易快速脫手的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
截至今年 6 月，公司在管面積約 5.96 億平方米，同比增加約 4100 萬平方米。就在管面積來看，恒大物業(yè)僅次于碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)；依收入規(guī)模計，位列行業(yè)前 10。
當前，國內(nèi)物管行業(yè)的變化加劇，物業(yè)企業(yè)整體發(fā)展由規(guī)模增長轉(zhuǎn)向品質(zhì)運營，更考驗企業(yè)的精細化運營水平。
從今年以來經(jīng)營狀況來看，恒大物業(yè)呈現(xiàn)出增收難增利的局面，成為這宗股權(quán)收購中難以忽略的痛點。
2025 年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 66.47 億元，歸母凈利潤 4.72 億元，同比分別增長 6.86% 和 -5.64%。同期，毛利率為 18.0%，同比下降 2.2 個百分點。
與此同時，公司還經(jīng)受著流動性緊張及關(guān)聯(lián)方影響等多重壓力。
在今年上半年報中，董事長段勝利特別強調(diào)，來自中國恒大約 1.5 億平方米已簽約的合約項目轉(zhuǎn)化陷入停滯狀態(tài)，未來能否有效轉(zhuǎn)化存在重大不確定性，需要較長周期化解風(fēng)險。
期內(nèi)，公司的應(yīng)收賬款持續(xù)處于高位。截至 6 月底，公司貿(mào)易應(yīng)收賬原值約 58.83 億元，累計計提壞賬損失約 30.42 億元，減值率高達 51.7%；其中，3 年及以上第三方應(yīng)收賬款原值約 6.61 億元，占第三方應(yīng)收賬款原值總額比例約 18.0%，其減值后凈值同比增長 23.4% 至 1.81 億元，賬齡結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化，進一步加劇壞賬減值壓力。
由于物業(yè)服務(wù)費預(yù)繳款項的減少，上述同期，公司合約負債為 24.72 億元，較上年末下降 2.83 億元。
各種不利因素，都給公司現(xiàn)金流帶來壓力。截至今年 6 月底，公司貨幣資金較 2024 年末減少 4 億元。
公司正在積極調(diào)整降低流動性壓力，其和債權(quán)人協(xié)商，債務(wù)到期不要求立即償還，通過協(xié)商修訂還款計劃。
