本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

八月的廣州，總在暴雨與烈日間無縫切換。海珠區(qū)客村板塊鴻運(yùn)花園旁邊的工地上，幾臺(tái)挖掘機(jī)日復(fù)一日地伸展著鐵臂，不知疲倦地作業(yè)。

這片工地的前身，是新港商業(yè)城。今年 3 月，《廣州城市新中軸海珠片區(qū)三滘、東風(fēng)啟動(dòng)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（下稱《啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃》）審議通過，作為東風(fēng)村城中村改造項(xiàng)目 D34 安置地塊西側(cè)的配套道路用地之一，承載過無數(shù)生活痕跡的新港商業(yè)城，也于當(dāng)月正式啟動(dòng)拆遷，在機(jī)器的轟鳴聲中高調(diào)地告別舊時(shí)光。

城市更新的浪潮滾滾向前，被選中的土地迎來了它的新舊交替。根據(jù)今年 4 月公布的征收補(bǔ)償方案，D34 安置地塊西側(cè)配套道路用地范圍內(nèi)的國(guó)有土地上住宅，最高補(bǔ)償達(dá)到 6 萬元 / 平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相較此前的征求意見稿更高。與之對(duì)比的是，地塊隔壁的鴻運(yùn)花園小區(qū)樓齡長(zhǎng)達(dá) 30 年的二手房，成交價(jià)僅 2.36-3.13 萬元 / 平方米。

在巨大價(jià)差的誘惑下，投資者悄然入場(chǎng)。

深耕海珠多年的廣州資深房產(chǎn)中介李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，因臨近最早啟動(dòng)拆遷的地塊，鴻運(yùn)花園是投資者的目標(biāo)之一。他們的核心訴求清晰，既希望鴻運(yùn)花園未來被納入征收范圍，從而獲取遠(yuǎn)高于買入價(jià)的補(bǔ)償，也考慮在拆遷預(yù)期升溫的過程中，將房子以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手給下一個(gè)買家。

1984 年，廣州開始城市新中軸線規(guī)劃，直至 2010 年，新中軸線北段的建設(shè)基本完成，北段北起天河區(qū)燕嶺公園，跨過珠江到達(dá)位于海珠區(qū)的廣州塔，隨著《啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃》落地，這條承載城市發(fā)展的新中軸線正式向南舒展，在海珠區(qū)內(nèi)又延伸出 6 公里，覆蓋多個(gè)小區(qū)。

盡管這些小區(qū)的拆遷前景尚未明朗，廣州樓市早已暗流涌動(dòng)，精明的投資者們正以 " 老破小 " 為籌碼，展開了一場(chǎng)博弈。

有投資者抄底買房，兩月后漲價(jià) 152 萬掛出

近日，與原新港商業(yè)城毗鄰的赤崗西路小區(qū)，有一套二手房掛牌價(jià)下調(diào) 20 萬元，但調(diào)整后單價(jià)仍處高位，約 4.07 萬元 / 平方米。

貝殼找房顯示，赤崗西路小區(qū)在 1990 年至 2001 年之間建成，2020 年 9 月至今一共成交了 12 套房源，成交單價(jià)介于 2.07-3.28 萬元 / 平方米。其中，3 套房源在今年成交，價(jià)格分別 2.11 萬元 / 平方米、2.35 萬元 / 平方米、2.59 萬元 / 平方米。

受拆遷傳言的影響，業(yè)主普遍惜售，目前在貝殼找房平臺(tái)上，赤崗西路小區(qū)僅有一套房源掛牌。李明向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，這套房子的業(yè)主正是一名投資客，其在今年 3 月 14 日以總價(jià) 208 萬元、單價(jià) 2.35 萬元 / 平方米買入該房，又于 5 月 14 日以總價(jià) 396 萬元、單價(jià) 4.48 萬元 / 平方米掛出，后經(jīng)兩次降價(jià)至 360 萬元，但相較買入總價(jià)，仍然高出 152 萬元。

" 圍繞新中軸線南段的拆遷博弈，最早是從去年下半年開始，起初只有一小部分群體收到風(fēng)聲，其中很多做（房產(chǎn)）中介的，甚至大部分業(yè)主都不知道 "，李明表示。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，去年 1 月，新中軸線海珠片區(qū)成功獲批國(guó)家首批城中村專項(xiàng)借款，并按照 " 先南北、后中間，先舊廠、后舊村 " 的改造思路，逐段實(shí)現(xiàn)海珠片區(qū)的貫通，去年已與多家舊廠達(dá)成搬遷及補(bǔ)償意向，在同年 9 月開展對(duì)海珠片區(qū)首個(gè)啟動(dòng)地塊——三滘村華南鞋城的拆除工作。

大約是從此時(shí)開始，投資者聞風(fēng)而動(dòng)，并逐漸有更多人加入。據(jù)李明了解，投資者群體除了來自房產(chǎn)中介等房地產(chǎn)從業(yè)者外，更多的是專注拆遷房產(chǎn)投資的人士，普通買家僅占少數(shù)。

整體而言，投資標(biāo)的分布在新中軸線南段范圍之內(nèi)。由于客村板塊可能拆遷的住宅多為老舊小區(qū)，投資者的目標(biāo)也集中于此，李明總結(jié)投資者青睞的標(biāo)的特點(diǎn)：一是單價(jià)低，多為市場(chǎng)上的 " 筍盤 "；二是總價(jià)低，普遍在一百多萬元；三是租金回報(bào)率高，" 他們買來不是自己住，幾乎都是出租，而且有些人同時(shí)拿了多套房子，因此希望租金能夠抵扣大部份月供 "。

多個(gè)老舊小區(qū)納入征收范圍，投資客伺機(jī)入場(chǎng)

在國(guó)家政策引導(dǎo)、地方性法規(guī)保障及專項(xiàng)借款的支持下，自去年起，廣州城市更新進(jìn)程明顯提速，多個(gè)舊廠、舊城、舊村改造項(xiàng)目相繼取得關(guān)鍵進(jìn)展。

從去年開始，多個(gè)老舊小區(qū)陸續(xù)明確納入征收范圍后，投資客發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償金額與周邊二手房?jī)r(jià)存在套利空間，隨即伺機(jī)入場(chǎng)。

據(jù)悉，廣州城市新中軸線南段、白鵝潭商務(wù)區(qū)、廣州灣區(qū)新岸等重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)均涉及城市更新。因此，投資客的 " 捕獵場(chǎng) " 不限于海珠，而是在廣州城中四處出擊，搜尋符合預(yù)期的 " 獵物 "。

位于荔灣白鵝潭商務(wù)區(qū)石圍塘板塊的恒潤(rùn)閣業(yè)主黃霖留意到今年小區(qū)的房?jī)r(jià)異動(dòng)。貝殼找房顯示，目前，恒潤(rùn)閣一共有三套房源掛牌，單價(jià)分別為 3.04 萬元 / 平方米、3.51 萬元 / 平方米、3.86 萬元 / 平方米。

恒潤(rùn)閣在 1995 年至 1996 年期間建成，至今已有將近 30 年樓齡，作為傳統(tǒng)概念里的 " 老破小 "，去年以來，恒潤(rùn)閣一共成交了 4 套房子，單價(jià)介于 1.71-1.86 萬元 / 平方米之間，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上行周期的 2020 年至 2021 年，恒潤(rùn)閣的成交單價(jià)為 2.19-2.91 萬元 / 平方米。

當(dāng)前，房地產(chǎn)仍處于止跌回穩(wěn)的階段，加上拆遷預(yù)期的推動(dòng)，恒潤(rùn)閣業(yè)主的心態(tài)走強(qiáng)，掛牌價(jià)格整體水漲船高，甚至遠(yuǎn)超多年來的成交價(jià)格。

恒潤(rùn)閣與山村城中村改造項(xiàng)目和石圍塘舊城改造項(xiàng)目相鄰。根據(jù)荔灣區(qū)人民政府在今年 5 月公布的《荔灣區(qū)山村城中村改造（一期）項(xiàng)目國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》，征收范圍內(nèi)國(guó)有土地上的住宅房屋，在綜合最優(yōu)條件下，最高可獲得 5.6 萬元 / 平方米的補(bǔ)償金額。

黃霖告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他曾在 2023 年至 2024 年期間，將他名下的房子以單價(jià) 2-2.5 萬元 / 平方米掛出，但無人問津，如今他也不打算賣房了，" 等等拆遷消息，不急 "。

業(yè)主心態(tài)走強(qiáng)，有 " 老破小 " 跳漲 410 萬

在廣州樓市，投資 " 老破小 " 以 " 博拆遷 " 的現(xiàn)象正多點(diǎn)散發(fā)，" 確實(shí)帶來了一部分的成交 "，但據(jù)房產(chǎn)中介李明觀察，" 拆遷只是小范圍，并沒有帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的熱度 "。

數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)表現(xiàn)。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，7 月，廣州成交新房 4874 套，環(huán)比下降 33%，同比下降 18%；成交二手房 8962 套，環(huán)比下降 9.4%，同比下降 10.7%。

價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，7 月，廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.3%、同比下降 4.6%；二手住宅銷售價(jià)格同比下降 6.0%、環(huán)比下降 1.0%。

此外，拆遷預(yù)期對(duì)局部樓市的影響經(jīng)過半年多發(fā)酵，已推動(dòng)相關(guān)房源掛牌價(jià)格攀升，套利空間隨之縮窄，導(dǎo)致 " 老破小 " 的投資價(jià)值減弱，進(jìn)而拉低成交量。與此同時(shí)，業(yè)主因?qū)Σ疬w預(yù)期抱有期待，惜售心態(tài)加重，也使得市面上符合投資標(biāo)準(zhǔn)的可交易房源數(shù)量有所減少。

與恒潤(rùn)閣同在石圍塘板塊的小區(qū)蓬萊花園，當(dāng)前僅 5 套房源在售，掛牌價(jià)區(qū)間為 2.58-5.57 萬元 / 平方米。去年至今，蓬萊花園累計(jì)成交 11 套房源，成交單價(jià)僅介于 1.81-2.73 萬元 / 平方米，與當(dāng)前掛牌價(jià)存在明顯差距。

貝殼找房顯示，近一個(gè)月，蓬萊花園有 3 套房源上調(diào)了掛牌價(jià)格，總價(jià)分別增加 22 萬元、50 萬元和 410 萬元。其中，漲幅最大的是一套建筑面積 111.39 平方米的 3 房 2 廳戶型，當(dāng)前總價(jià)高達(dá) 620 萬元，折合單價(jià)將近 5.57 萬元 / 平方米。

值得注意的是，該小區(qū)臨近的山村舊改（一期），最高補(bǔ)償金額 5.6 萬元 / 平方米，房源售價(jià)幾乎追平拆遷補(bǔ)償金額，已基本不存在套利空間。

不過，李明表示，目前只是部分業(yè)主存在 " 自信心態(tài) "，" 大部分還是比較看得清楚樓市現(xiàn)狀，如今供求關(guān)系發(fā)生變化，賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，新房還在建，二手房源庫(kù)存又比較多，整體房?jī)r(jià)相對(duì)前幾年依然下降不少 "。

" 當(dāng)（拆遷）消息傳遍大街小巷的時(shí)候，恰恰意味著老破小的投資熱度已經(jīng)過去 "，李明認(rèn)為，在多重因素的疊加之下，對(duì) " 老破小 " 的炒作終究也只是一陣風(fēng)。

（文中受訪者李明、黃霖均為化名）