在港股摸爬滾打 12 年的商業(yè)地產(chǎn)巨頭大悅城或?qū)]別資本市場。近日，大悅城地產(chǎn)有限公司（以下簡稱 " 大悅城地產(chǎn) "）及其控股股東大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱 " 大悅城控股 "）發(fā)布公告，大悅城地產(chǎn)擬以協(xié)議安排的方式回購股份并于香港聯(lián)交所申請撤銷上市地位。本次交易大悅城地產(chǎn)每股對價 0.62 港元，總金額約 29.32 億港元。協(xié)議安排生效后，計劃股份將被注銷，大悅城地產(chǎn)將申請撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位。這意味著大悅城地產(chǎn)擬私有化退市。對大悅城控股而言，這一私有化退市舉措或?qū)⒊蔀槠渑まD(zhuǎn)當(dāng)前局面的關(guān)鍵一環(huán)。然而，即便完成私有化退市，后續(xù)仍要應(yīng)對銷售去化、資產(chǎn)減值以及債務(wù)管理等難題，大悅城控股能否實現(xiàn)持續(xù)的扭虧為盈，還需要時間來給出答案。
啟動私有化
成立于 1992 年，于 2013 年上市，到 2025 年提交建議撤銷上市地位，大悅城地產(chǎn)或?qū)⒔K結(jié) 12 年港股歷程。近日，大悅城控股發(fā)布公告，宣布其控股子公司大悅城地產(chǎn)將通過協(xié)議安排的方式回購股份，并計劃在香港聯(lián)交所撤銷上市地位。交易對方為除大悅城和得茂以外的大悅城地產(chǎn)其他所有股東，每股計劃股份換取 0.62 港元現(xiàn)金，總計約 29.32 億港元。協(xié)議安排生效后，計劃股份將被注銷，大悅城地產(chǎn)將申請撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位。
股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，協(xié)議安排前大悅城控股集團(tuán)股份有限公司持股 64.18%，得茂持股 2.58%，計劃股東持股 33.24%。協(xié)議安排后，大悅城控股持股比例將增至 96.13%，得茂持股 3.87%。
據(jù)介紹，大悅城地產(chǎn)以開發(fā)、經(jīng)營和管理大悅城為品牌的城市綜合體為主要業(yè)務(wù)方向，同時開發(fā)、銷售、投資管理其他物業(yè)項目，擁有投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店運(yùn)營、管理輸出及其他服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。
大悅城控股表示，本次交易完成后，大悅城控股將增厚對大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于進(jìn)一步提升公司歸母凈利潤。同時，本次交易將有效增強(qiáng)本公司對旗下資產(chǎn)的統(tǒng)籌配置能力，促進(jìn)不同業(yè)務(wù)板塊及項目間資源優(yōu)化配置，釋放協(xié)同潛力，發(fā)揮資源聚合效應(yīng)，提升公司整體運(yùn)營效率、市場競爭力，推動公司核心戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)及高質(zhì)量發(fā)展。
截至 2024 年末，大悅城地產(chǎn)已經(jīng)布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區(qū)域，進(jìn)駐中國內(nèi)地北京、上海、廣州、天津等 24 個城市及香港，擁有或管理 32 個大悅城、大悅匯和其他商業(yè)項目，以及北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，杭州鷺悅朗云府等熱門銷售物業(yè)，三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店等國際頂級品牌奢華酒店。
資產(chǎn)進(jìn)一步整合
大悅城地產(chǎn)的私有化，是中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的趨勢。作為央企，中糧集團(tuán)的主要地產(chǎn)平臺是在 A 股上市的大悅城控股，而大悅城控股持有大悅城地產(chǎn) 64.18% 的股權(quán)，此次大悅城地產(chǎn)的私有化，在一定程度上也是二者的合并歸攏。協(xié)議安排后，大悅城控股持股比例將增至 96.13%，得茂持股 3.87%。大悅城控股表示，這將顯著優(yōu)化公司的治理框架，整合組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)。
從數(shù)據(jù)來看，大悅城控股在業(yè)績上一直承壓，若是大悅城地產(chǎn)退市，在一定程度上能緩解這一困境。大悅城控股 2024 年的財報數(shù)據(jù)顯示，2024 年大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入約 357.91 億元，較 2023 年下降 2.7%；歸屬于上市公司股東的凈虧損約 29.77 億元，較 2023 年下降 103.14%。大悅城地產(chǎn)在 2024 年營業(yè)收入 198.31 億元，歸母凈利潤 7.79 億元，資產(chǎn)總額 1067.71 億元，負(fù)債總額 735.78 億元。
與此同時，近年來，大悅城地產(chǎn)股價一直在低于每股 1 港元的位置徘徊，對于股東來說，此次私有化給出了較有吸引力的溢價。每股計劃股份的注銷價為 0.62 港元，較最后交易日每股收市價 0.37 港元溢價 67.57%，較停牌前最后 10 個及 30 個連續(xù)交易日平均收市價每股約 0.344 港元及每股約 0.27 港元分別溢價 80.49% 及 129.66%。這為股東提供了實現(xiàn)投資溢價的機(jī)會，同時也解決了股份交易流動性偏低的問題，讓股東在一定程度上能夠以較為有利的價格退出。
大悅城地產(chǎn)股價長期較每股資產(chǎn)凈值折讓，整體流動性偏低，限制了該公司從資本市場籌集資金的能力。鑒于當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境，大悅城地產(chǎn)的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，且在可預(yù)見的將來也難有實質(zhì)性改善。商品戰(zhàn)略專家潘俊認(rèn)為，大悅城地產(chǎn)完成私有化后，戰(zhàn)略重心可能更傾向于長期價值投資和資產(chǎn)優(yōu)化。決策效率提升將加快項目投資節(jié)奏，資金分配可能更集中投向核心商業(yè)地產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)綜合體項目，減少短期盈利壓力下的分散投資。相較于上市階段，未來大悅城控股將更注重資產(chǎn)質(zhì)量提升和現(xiàn)金流管理，靈活調(diào)整開發(fā)與持有比例。
中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員會委員賴陽認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房企前景不確定性的雙重壓力下，資本市場對房企的融資便利和市場溢價已不再顯著，這使得上市公司的身份無法帶來預(yù)期中的優(yōu)勢。因此，私有化變得更具合理性和緊迫性。此舉可視為大悅城控股為核心業(yè)務(wù)板塊創(chuàng)造更靈活、更具前瞻性的發(fā)展空間。通過私有化，大悅城地產(chǎn)得以擺脫資本市場對短期財務(wù)指標(biāo)的持續(xù)壓力，獲得更大的戰(zhàn)略自主權(quán)，將重心轉(zhuǎn)向那些能帶來長期品牌價值和穩(wěn)定現(xiàn)金流的創(chuàng)新項目。
做好長期規(guī)劃
由于大悅城地產(chǎn)受 A 股上市公司股東大悅城控股控制，現(xiàn)有的架構(gòu)增加了公司治理的復(fù)雜性，阻礙了決策效率。基于此，私有化成為了大悅城地產(chǎn)應(yīng)對市場環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措。大悅城地產(chǎn)指出，私有化之后，大悅城地產(chǎn)在制定長期戰(zhàn)略決策方面將具備更強(qiáng)的靈活性。由于公司受 A 股上市公司股東大悅城控股集團(tuán)控制，目前的架構(gòu)增加了公司治理的復(fù)雜性，阻礙了決策效率。私有化之后，能夠精簡公司的管治框架、企業(yè)架構(gòu)及股權(quán)，進(jìn)而提升管理效率。計劃生效后，公司將向聯(lián)交所申請撤銷股份的上市地位，屆時業(yè)務(wù)策略、重大投資及資本營運(yùn)將不再受制于董事會或股東在股東大會上根據(jù)上市規(guī)則作出的批準(zhǔn)，這無疑會縮短決策周期，提高營運(yùn)效率并降低相關(guān)成本。
母公司大悅城控股持股比例提升后，將強(qiáng)化 " 開發(fā) + 運(yùn)營 " 的協(xié)同效應(yīng)。潘俊指出，資源調(diào)配上可能整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，統(tǒng)一資金池管理，提升資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。在戰(zhàn)略布局上，母公司可更靈活地統(tǒng)籌住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營資源，形成差異化競爭優(yōu)勢。新的協(xié)同規(guī)劃可能包括商業(yè)品牌標(biāo)準(zhǔn)化輸出、會員體系互通等。
作為大悅城地產(chǎn)的明星產(chǎn)品線，購物中心 " 大悅城 " 一直都是核心業(yè)務(wù)。潘俊認(rèn)為，購物中心運(yùn)營更注重長期品牌價值建設(shè)。招商策略可能轉(zhuǎn)向更多首店經(jīng)濟(jì)和體驗業(yè)態(tài)引入，減少對短期租金收入的依賴。運(yùn)營模式上，大悅城加強(qiáng)數(shù)字化升級和會員經(jīng)濟(jì)，與上市時期相比，更敢于投入創(chuàng)新業(yè)態(tài)培育期，打造差異化競爭優(yōu)勢。長期規(guī)劃將側(cè)重資產(chǎn)增值而非單純規(guī)模擴(kuò)張。
賴陽同樣認(rèn)為，大悅城地產(chǎn)在體驗化、藝術(shù)、沉浸式場景和潮流文化等領(lǐng)域已是行業(yè)公認(rèn)的領(lǐng)軍者，未來的發(fā)展需要超越已有的成功模式，持續(xù)深化其品牌價值，讓旗下項目成為引領(lǐng)新生活方式、文化潮流和社群精神的城市精神地標(biāo)。
" 私有化有助于提升在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)競爭力，通過資產(chǎn)優(yōu)化和運(yùn)營提效鞏固行業(yè)地位。" 潘俊表示，應(yīng)對周期波動方面，非上市狀態(tài)可采取更靈活的資金策略，如持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對抗下行周期，同時減少資本市場波動對經(jīng)營決策的干擾。這種調(diào)整將強(qiáng)化大悅城控股的 " 運(yùn)營驅(qū)動 " 差異化優(yōu)勢。
北京商報記者 劉卓瀾
