文 | 斑馬消費(fèi)，作者 | 楊柘
繼兩年前選擇 " 以物抵債 " 后，榮萬家日前再次以這樣的方式，為控股股東 " 排憂解難 "，同時(shí)，也讓自身的應(yīng)收款項(xiàng)完成抵銷。
盡管賬面上好看，但在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，拿到手的停車位、儲(chǔ)藏室之類的重資產(chǎn)，能否及時(shí)出清，變成現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)亦不可小窺。
其實(shí)，上一次轉(zhuǎn)手銷售相關(guān)資產(chǎn)，就已為公司敲響了警鐘。公司不僅在簽訂債務(wù)抵償框架后，部分物業(yè)資產(chǎn)被相關(guān)部門沒收或凍結(jié)，余下的資產(chǎn)出售進(jìn)展亦不太理想。截至目前，完成出售物業(yè)價(jià)值不及千萬元。
中小投資者們所擔(dān)憂的正在這里。榮萬家接受控股股東 " 以物抵債 "，資產(chǎn)由輕變重，存貨規(guī)模增加，勢(shì)必影響自身流動(dòng)性。
但這似乎是榮萬家無奈之選。
11 億資產(chǎn)清償
榮萬家（02146.HK）籌劃已久的債務(wù)抵償方案，日前終于落定。
6 月 18 日盤后，公司與榮盛發(fā)展簽 2025 年債務(wù)抵償框架協(xié)議，計(jì)劃以約 10.70 億元對(duì)價(jià)，收購榮盛發(fā)展的相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)，以抵消龐大的應(yīng)收賬款。
截至 2024 年 12 月，公司根據(jù)物管服務(wù)總協(xié)議等，對(duì)榮盛發(fā)展的應(yīng)收款款余額約 12.62 億元。其中，約 4.26 億元、4.11 億元和 4.25 億元，已分別于 2022 年、2023 年、2024 年底之前到期。
為收回款項(xiàng)，榮萬家有條件同意收購、榮盛發(fā)展有條件同意出售清償物業(yè)，遂簽訂上述債務(wù)抵償框架協(xié)議。
此舉，一方面緩解控股股東榮盛發(fā)展（002146.SZ）的財(cái)務(wù)壓力，另一方面，減少公司應(yīng)收賬款，通過對(duì)外出售抵償?shù)奈飿I(yè)資產(chǎn)，還可獲得持續(xù)現(xiàn)金流。
據(jù)公告，抵償?shù)奈飿I(yè)資產(chǎn)包括 12689 個(gè)停車位、5479 套儲(chǔ)藏間（建筑面積共約 36169.17 平方米），以及 112 套住宅、公寓及商業(yè)單位（建筑面積約 25945.44 平方米）。
上述停車位中，有近一半集中在河北、遼寧及山東；待清償?shù)膬?chǔ)藏間中，有 5051 套位于安徽省內(nèi)。
采用市場(chǎng)法評(píng)估，上述清償資產(chǎn)評(píng)估值約 10.76 億元。
盡管公司預(yù)期后續(xù)轉(zhuǎn)售將帶來收入和現(xiàn)金流增加。不過，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，這些物業(yè)資產(chǎn)依然面臨變現(xiàn)難題。
或許市場(chǎng)正是出于這樣的顧慮，昨日，榮萬家股價(jià)開盤后大跌 3.50%，收?qǐng)?bào)于 1.41 港元，全天跌幅 1.40%。
同樣的戲碼，在兩年前也發(fā)生過。
2023 年 11 月，榮盛發(fā)展因無法結(jié)清對(duì)榮萬家的相應(yīng)款項(xiàng)，便拿出一個(gè)價(jià)值 5.68 億元的資產(chǎn)包抵償。包括分布在全國各地的 10870 個(gè)停車位，332 套住宅、寫字樓及商鋪，總建筑面積約 26341.01 平方米。
針對(duì)上述資產(chǎn)，榮萬家的變現(xiàn)過程一波三折。
公司在 6 月 18 日公告中披露，由于上述債務(wù)抵償框架協(xié)議生效日期后不久，部分清償物業(yè)即被相關(guān)部門沒收或凍結(jié)，公司已自行拒絕清償基于市場(chǎng)調(diào)查認(rèn)為不再具備理想銷售條件的部分清償物業(yè)，公司根據(jù)債務(wù)抵償框架協(xié)議僅成功結(jié)清應(yīng)收款約 2.88 億元。于公告日，公司僅出售物業(yè)價(jià)值約 922.05 萬元。
由于難以及時(shí)轉(zhuǎn)售出清，榮萬家存貨陡增。截至去年末，其存貨規(guī)模為 3.39 億元，同比大增 516.36%。
業(yè)績(jī)?nèi)B降
向控股股東另類輸血，在物管行業(yè)并不少見，此前金科服務(wù)、鑫苑服務(wù)等有過類似操作。
這主要是因?yàn)?，物管企業(yè)往往對(duì)控股股東重度依賴。自 2000 年起，榮萬家就開始為榮盛發(fā)展提供物管服務(wù)、小型工程以及相關(guān)咨詢服務(wù)。
2024 年，公司基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)收入約 13.94 億元。其中，來自榮盛集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的營業(yè)收入約 13.65 億元，占比高達(dá) 97.9%。同期，來自第三方開發(fā)商的物業(yè)收入占比僅 2.1%。
去年，榮盛發(fā)展仍在努力化債。期內(nèi)，公司歸母凈利潤虧損 84.44 億元，雖然盡力優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，經(jīng)營狀況仍然比較嚴(yán)峻，現(xiàn)金流依然存在較大壓力。截至去年末，1 年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債 272.4 億元，同期，貨幣資金為 28.07 億元。
與控股股東榮盛發(fā)展深度綁定，榮萬家也曾嘗到甜蜜的滋味。
公司 2021 年 1 月登陸港股，交出亮眼的業(yè)績(jī)答卷。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 25.63 億元、歸母凈利潤 3.99 億元，同比增長 36.47% 和 52.01%。在管面積年新增 820 萬平方米，達(dá)到 6790 萬平方米。
自 2022 年開始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整走向深水區(qū)，榮萬家經(jīng)營遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)。當(dāng)年，錄得營業(yè)收入 20.15 億元、歸母凈利潤 2.42 億元，同比分別下降 25.45% 和 40.95%。
2023 年，營業(yè)收入錄得 18.32 億元，歸母凈利潤 1.14 億元，同比分別下降 9.08% 和 47.83%。不過，在當(dāng)年，因?yàn)槭召徍颖苯痦?xiàng)物業(yè) 80% 股權(quán)、萬家智慧 70% 股權(quán)等，公司合約面積站穩(wěn)億級(jí)規(guī)模，達(dá)到 1.01 億平方米，合約項(xiàng)目 507 個(gè)。
短期內(nèi)，榮盛發(fā)展恐怕難以完全擺脫流動(dòng)性危機(jī)，榮萬家得靠自己熬下去。去年，公司盈利水平繼續(xù)下滑，毛利率 21.24%，為近 4 年來新低。該年度，公司在營業(yè)收入同比增長 6.83% 的情況下，歸母凈利潤下降 9.91%。
