樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 懋源云紀(jì)戶型圖和高清效果圖來了。

洋房的實(shí)際得房率能做到 100% 以上，陽臺(tái)進(jìn)深達(dá)到 3.5 米，讓 " 臺(tái) " 直接升級(jí)為空中庭院。

疊墅做了一系列概念感和格調(diào)儀式兼具的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，包括 " 陽光八角廳 " 與 " 光感懸浮樓梯 " 等等。

1、建面約 220-440 平米的洋房戶型

南向四面寬，包含南向客廳和三個(gè)套間臥室，大面寬、短進(jìn)深，客餐廳及庭院相互貫通，全景視野延展。

奇數(shù)層南向主臥開敞陽臺(tái)，北向開敞陽臺(tái)；偶數(shù)層為南向其余三開間外接開敞陽臺(tái)。

2、300 平米疊墅

南北雙庭院，進(jìn)深規(guī)格約為 3.5 米。

首層 "enjoying 空間 "，大挑高環(huán)景會(huì)客廳，庭院與客餐廚區(qū)域相連；二層為 "living room"，南向三套間 + 多功能室。

3、490 至 660 平方米的雙拼別墅 -E 戶型

超大景觀庭院，獨(dú)立宴會(huì)廳 + 中西廚配置。

客廳采用雙面觀景巨幕設(shè)計(jì)，南北通透；首層南向套房可以直接通往庭院。

4、建面約 550 至 630 平方米的雙拼別墅 -F 戶型

獨(dú)立入戶體驗(yàn)，穿過花園庭院是玄關(guān)門廳，會(huì)客區(qū) L 型景觀面，至少容納 20 人的寬敞宴會(huì)空間。

地下空間設(shè)計(jì)方正，既可分隔使用也可整體規(guī)劃，極大地提高了空間的使用率和靈活性，可以根據(jù)居住者的需求自由打造多功能區(qū)域，如娛樂室、健身房或是私人影院等。還設(shè)有一個(gè)獨(dú)立車庫。

懋源云紀(jì)地處中央別墅區(qū)，項(xiàng)目總用地面積為 17.11 萬㎡，1.1 的容積率，共包括 4 幅子地塊：

0104、0107 為住宅地塊，地上建面合計(jì) 16.6 萬㎡，規(guī)劃 153 棟住宅樓，包括 16 棟洋房、15 棟獨(dú)墅和 122 棟雙拼，共計(jì)573 戶；

東南角 0105 地塊規(guī)劃為 1 棟 9 班幼兒園，總建面約 0.52㎡，容積率 0.8，限高 18 米。

0106 為商業(yè)用地，位于整個(gè)地塊東南側(cè)，總建面 1.17 萬㎡，容積率 1.0，限高 24 米，擬建設(shè)兩棟 2 層（部分 3 層）社區(qū)商業(yè)，2# 樓首層架空。

本月初的發(fā)布會(huì)上，懋源副總裁劉強(qiáng)說，這個(gè)項(xiàng)目，懋源主動(dòng)損失了 8000 平米的容積率。

這句話背后的意思，以懋源云紀(jì) 6.1 萬 /㎡的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于放棄了 4.88 億貨值。

即使按樓面價(jià)算，也是 2 億的地價(jià)成本。

損失的 8000 平米在哪里？

規(guī)劃要求兩幅住宅地塊地上計(jì)容建面 17.4 萬㎡，但懋源云紀(jì)報(bào)規(guī)的地上建面為 16.6 萬㎡。

為了得到更為舒適的樓間距，項(xiàng)目沒做滿容積率。

極大可能地成全了別墅的境界。

要知道，懋源云紀(jì)獨(dú)棟和雙拼別墅的占比高達(dá) 45%，這在當(dāng)前北京市場(chǎng)上堪稱 " 絕版業(yè)態(tài) "。

項(xiàng)目所在地塊成交于 2024 年 9 月 12 日，總價(jià) 43.2 億元，綜合樓面價(jià)約 2.67 萬元 /㎡，銷售指導(dǎo)價(jià) 6.1 萬 /㎡。

考慮到板塊需求，同時(shí)平衡地價(jià)成本，懋源云紀(jì)做出了一套別墅 + 洋房的高低配設(shè)計(jì)方案。

沿著小區(qū)西北邊緣是 16 棟 11 層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有 15 棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

1、主力雙拼產(chǎn)品：共 144 戶，參照懋源璟橒項(xiàng)目，一層層高 4.2 米，二至三層層高 3.3 米，設(shè)計(jì)精良的前后庭院和下沉花園。

2、方型雙拼產(chǎn)品：共 94 戶，與主力合院相比，戶內(nèi)空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區(qū)域。

3、復(fù)式產(chǎn)品：共 70 戶，樓棟 11 層總高度 36 米，層高約 3.2-3.25 米，是懋源璟橒戶型的露臺(tái)升級(jí)版。

4、平層產(chǎn)品：共 160 戶，層高約 3.2-3.25 米，多為懋源璟橒戶型的露臺(tái)升級(jí)版。

5、一層一戶產(chǎn)品：共 49 戶，層高 3.2-3.25 米，部分位置獨(dú)特，如 1-44# 樓棟位于 " 金角 "，可觀覽故城記憶景區(qū)。

項(xiàng)目北側(cè)是機(jī)場(chǎng)北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側(cè)安排了 6 棟 11 層洋房。

這 6 棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側(cè)的洋房，也會(huì)擋住東邊不少別墅的好視野。該項(xiàng)目西側(cè)，是溫榆河公園。

獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項(xiàng)目最西南角，2-51# 這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá) 4.6 米，地下兩層。

其他 14 棟獨(dú)棟別墅都是地上 3 層，共計(jì) 10.9 米，平均層高 3.63 米。

早在六年前，北京市就出臺(tái)了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

這也就解釋為何懋源云紀(jì)的獨(dú)棟別墅沒做統(tǒng)一排列，而是雜亂無章 " 藏 " 在小區(qū)里。

懋源實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新與政策平衡，使項(xiàng)目在嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境下成功獲得了開發(fā)綠燈，同時(shí)保留了高端別墅的產(chǎn)品特性，滿足了目標(biāo)客群的需求。

項(xiàng)目的空間布局也充分考慮了居住者的隱私和舒適度。別墅檐口高度為 10.9 米，根據(jù)日照系數(shù) 1.7 計(jì)算，南北間距需要 18.5 米，而懋源給出了 19 米的間距。

這種超出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)并不多見。很多別墅項(xiàng)目往往利用規(guī)范從二樓的房間開始計(jì)算日照，從而縮短間距以獲取更多樓棟數(shù)量。

獨(dú)棟產(chǎn)品采用 " 天倫合院 " 設(shè)計(jì)理念，將傳統(tǒng)院落空間與現(xiàn)代生活方式融合；

雙拼產(chǎn)品則將前后樓棟分離，形成真正的雙拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的陽光照射。

此外，" 好房子 " 新規(guī)中最重要的一項(xiàng)，通過提高得房率，增強(qiáng)居民 " 獲得感 "。

順義樓盤早有實(shí)踐。從原來的防火挑檐變陽臺(tái)，到現(xiàn)在的南北設(shè)備平臺(tái)和挑空空間，均不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，百分百贈(zèng)送。

懋源云紀(jì)在擴(kuò)容空間打造上更是極盡所能，南北開敞雙陽臺(tái)，奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)，全贈(zèng)送，北側(cè)還有設(shè)備平臺(tái)。

為了讓高身家客群有更好的體驗(yàn)，懋源另在小區(qū)中央位置配套樓的一側(cè)，留有下沉庭院會(huì)所空間。

同時(shí)，為了方便設(shè)置小區(qū)正大門，懋源把街坊路從原來的 "L" 改成 "S" 型。這不僅符合 " 曲徑通幽 " 的風(fēng)水理念，還在實(shí)用層面避免了穿堂風(fēng)。

但是這條街坊路的改動(dòng)收到了一些反對(duì)聲音，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的反饋意見中提到：由于街坊路對(duì)外開放，并要求保障車行能力，建議保持直線進(jìn)行規(guī)劃。

對(duì)此，建設(shè)單位表示，土地出讓文件中明確，道路規(guī)劃線位及線形可結(jié)合后期建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步優(yōu)化，街坊路已按照《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

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