兩個月前，被實施退市風險警示的中交地產(chǎn)，如今找到了化解之道。
1 元的買賣
6 月 16 日，中交地產(chǎn)發(fā)布報告書，稱公司擬以 1 元的打包價售賣其房地產(chǎn)資產(chǎn)及負債，買家也定了，為其母公司——中交房地產(chǎn)集團。
1 元 = 中交地產(chǎn)房產(chǎn)所有資產(chǎn) + 負債，這樣的公式也就現(xiàn)在能成立。
再往下看，你會發(fā)現(xiàn)，買家一塊錢都給多了。
根據(jù)報告書，這份 " 轉讓包 " 大概包含三類，一是持有的房產(chǎn)公司股權；二是與房產(chǎn)業(yè)務有關的應收款及其他資產(chǎn)；三是借款、應付債券等所有債務。
乍一看前面的資產(chǎn)挺不錯，數(shù)據(jù)上確實也可以，單看其持有的51 公司股權等資產(chǎn)就有約 819.2 億元。但要注意，這 800 多億里還有 285 億左右是受限存貨與計提減值。另外，長期應收款等相關債權約 334.2 億元，借款及應付債券等相關債務約 469.5 億元 ......
總之，綜合所有資產(chǎn)及債務，中交地產(chǎn)此次轉讓標的資產(chǎn)賬面價值約為 434.72 億元，負債賬面價值約為 473.91 億元。最終，凈資產(chǎn)賬面價值約為 -39.19 億元，評估值為 -29.76 億元。也就是說，買家拿到的 " 大禮包 " 總價值是負的，真真小于 1 元錢。
而中交地產(chǎn)表示，本次交易完成后 , 相關標的資產(chǎn)將不再納入公司合并報表范圍。
對于中交地產(chǎn)此次剝離房地產(chǎn)業(yè)務的做法，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，" 中交地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模將大幅縮減，但負債總額等也會因此顯著下降。剝離重資產(chǎn)的模式，本質上就是為降低負債創(chuàng)造更好的基礎，進而可以提升公司的盈利能力和增強市場競爭力。重組本身既是甩包袱的體現(xiàn)，也是探新路的開始。"
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務持續(xù)虧損、資產(chǎn)負債率較高，是中交地產(chǎn)決定斷臂求生的主因。2023 年至今，公司持續(xù)處于虧損狀態(tài)，以 2022 年— 2024 年來看，歸母凈利潤分別為 0.34 億元、-16.11 億元及 -51.79 億元。三年間銷售額也從 458 億元急速降至 156.4 億元。
而就負債率來看，2022 年末— 2024 年末，中交地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負債率分別為 86.13%、85.45% 及 89.75%。2024 年末，其合并口徑融資余額達到 576.44 億元，償債壓力不小。
所以，及早的退房尋求轉型，不失為一個好辦法。當然在行業(yè)內(nèi)，中交地產(chǎn)選擇重組也不是個案。比如華夏幸福、禹洲集團等通過境外法院的債務協(xié)議安排程序完成境外債務重組，再如融創(chuàng)中國通過 " 削債 + 轉股 + 留債展期降息 " 的組合拳，成功重組境內(nèi)債券。
" 中交地產(chǎn)的重組案例，為房地產(chǎn)行業(yè)尤其是企業(yè)債務重組和轉型等提供了啟示。在當前房地產(chǎn)行業(yè)下，企業(yè)需要積極調整戰(zhàn)略，通過剝離非核心業(yè)務、盈利不佳的資產(chǎn)或規(guī)模萎縮的板塊，可以更加聚焦具有競爭優(yōu)勢或發(fā)展?jié)摿Φ念I域，從而提升市場競爭力。" 嚴躍進向未來可棲表示。
轉型輕資產(chǎn)
雖說房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉讓至中交地產(chǎn)集團，但中交地產(chǎn)也并非完全脫離房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)成新方向。
據(jù)報告顯示，未來中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務和資產(chǎn)管理與運營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉型。
重點布局物業(yè)及資管，與業(yè)務營收大幅增加不無關系。根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2024 年物業(yè)管理業(yè)務收入為 7.28 億元，同比增長 60.91%；房產(chǎn)租賃收入 1.72 億元，同比增長 64.48%，毛利率達到 58.97%。這也是中交地產(chǎn)整個業(yè)務線中為數(shù)不多的實現(xiàn)正增長的板塊。
物管的好成績主要得益于規(guī)模擴大。去年 9 月，中交地產(chǎn)籌劃以現(xiàn)金方式收購中交集團及其下屬子公司地產(chǎn)集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交服務 10%、51%、24% 及 15% 股權。12 月，中交地產(chǎn)完成收購中交物業(yè)服務集團有限公司 100% 股權。也因此，2024 年全年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務新拓展面積 1293 萬平方米，在管面積達到 6265 萬平方米。
而關于物業(yè)租賃業(yè)務，據(jù)公開資料顯示，中交地產(chǎn)旗下目前有四項物業(yè)供租賃，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè)、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)。對應項目分別為深圳百門前工業(yè)區(qū)（中交科技城）、中房 · 那里、華通大廈 B 座、中交美廬天地購物中心。
整體表現(xiàn)還算良好，除了中房 · 那里，其余三個項目出租率均超 90%。值得一提的是，位于江蘇鹽城市的中交美廬天地購物中心，2024 年出租率達到 98%，而 2023 年僅為 63%。
目前來看，中交地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務初步表現(xiàn)不錯，但未來要想實現(xiàn)更高效益，或許還有很長的路要走。畢竟占大頭的物管業(yè)務去年毛利率僅為 16.23%，同比減少 7.14 個百分點，與融創(chuàng)服務（21.9%）和龍湖智創(chuàng)生活（31.4%）等還有很大距離。
短暫輝煌之后
上世紀 90 年代初，一家名為重慶實業(yè)的公司成立，這便是中交地產(chǎn)的前身。2017 年，它正式更名為中交地產(chǎn)。
奮斗四年后，迎來短暫的輝煌。2021 年，中交地產(chǎn)權益銷售額 398 億元，全口徑銷售達 560 億元，可謂歷史巔峰。
從此之后，中交地產(chǎn)開始走下坡路，2022 年權益銷售額降到 296.65 億元。而后一路向下，去年更是大跌至 105.11 億元。與之隨行的還有歸母凈利潤、營收、現(xiàn)金流 ......
遙想當年，中交地產(chǎn)董事長李永前提出的 "2023 年遠在千億之上，做到央企前三 "，如今看來卻似一個稚嫩的笑話。
與業(yè)績同樣動蕩的，還有中交地產(chǎn)的人事變動。
2022 年，中交房地產(chǎn)集團黨委書記一職 " 花落 " 出身中交路橋建設的郭主龍，彼時主管中交地產(chǎn)三年之久的李永前位居其下。磨合兩年后，李永前選擇了退出。
2024 年年初，中交地產(chǎn)對組織架構斷舍離，取消大區(qū)，管控層級從三級變?yōu)閮杉墸?6 個城市公司重組為 9 個。到了年底，多名董事辭任，管理層幾乎全面洗牌。
而今，中交地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)業(yè)務，后續(xù)的人事更迭想必也免不了。就在發(fā)稿前，作者登錄中交地產(chǎn)官網(wǎng)查詢，其他欄信息都正常展示，但組織架構和管理團隊兩欄信息全部為空。
