9 月 17 日，萬科集團官網變更了組織架構、管理團隊信息，意味著這場萬科史上調整最大、醞釀了近一年的的組織大變革已經落地。

01 史上最大組織變革落地

新的組織架構中，集團總部被分為董事會辦公室、集團辦公室 / 黨群工作部和 11 個中心；原先的區(qū)域層級全部取消，變成了 16 個城市總公司；物業(yè)、商業(yè)、長租公寓等 8 個事業(yè)部保持不變。

變更后：

變更前：

在集團層面，董事長辛杰、工會主席解凍、執(zhí)行副總裁郁亮、執(zhí)行副總裁李鋒、執(zhí)行副總裁華翠、執(zhí)行副總裁 財務負責人韓慧華、董事會秘書田鈞等人，以及分別負責物業(yè)、商業(yè)與酒店事業(yè)部的朱保全、孫嘉職務不變。

集團執(zhí)行副總裁李剛，新兼任了北京公司總經理；原開發(fā)經營事業(yè)集團總經理張海，新職務變成了集團首席產品官、集團產品設計中心總經理；原西南區(qū)域管理部首席合伙人 / 總經理李嵬，新?lián)渭瘓F投資發(fā)展中心總經理；華東區(qū)域管理部首席合伙人 / 總經理吳鏑，新職位為集團首席營銷官；卜令秋任集團財務總。

在各個城市公司層面，萬科內部工作系統(tǒng)中也已經按新的組織架構完成更新。

16 個城市公司負責人分別為：

北京公司 李剛

浙江公司 陳灝

廣佛公司 周軼群

華中公司 易平安

津冀公司 王一川

蘇皖公司 任鵬飛

莞珠公司 周嶸

西南公司 劉偉東

山東公司 張強

蘇南公司 譚偉

福建公司 卞文軍

東北公司 曾巍

上海公司 耿冰

深圳公司 唐激楊

云桂公司 梁勇

西北公司 金亞斌

本次調整是萬科今年以來的第二次大規(guī)模變動。

今年 1 月 27 日，萬科發(fā)布公告宣布了公司管理層核心崗位人事大調整，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭集體辭任。郁亮職務變?yōu)樽優(yōu)榧瘓F執(zhí)行副總裁，祝九勝不再擔任萬科的任何職務，朱旭進入長租公寓事業(yè)部工作。

辛杰接替郁亮，新任萬科集團董事會主席。郁亮、李鋒、華翠、李剛任集團執(zhí)行副總裁，田鈞接任董事會秘書。深圳市地鐵集團全面接管萬科。之后，開始醞釀最新落地的這次組織架構變革。

02 深鐵鐵了心支持萬科

在新組織架構落地的同時，9 月 16 日晚間，萬科公告表示，公司第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱 " 深鐵集團 "）向公司提供不超過 20.64 億元借款。借款期限不超過 3 年；借款利率為 1 年期貸款市場報價利率（LPR）減 66 個基點，即 2.34%。

深鐵集團接管萬科以來，已累計向萬科提供了 259.41 億元借款?？梢哉f，萬科今年能在公開債市場保持不違約，全靠深鐵集團真金白銀的全力支持。

深鐵集團鐵了心支持萬科，主要有三個原因：

首先，萬科已經從一家事實上的民營企業(yè)，變成了深鐵集團的 " 親兒子 "。

目前，深鐵集團不僅持有萬科 27.18% 股權，為公司第一大股東，還由 " 深鐵人 " 辛杰率領的管理層全面接管萬科的運營工作，獲得了人、財、事的管理權。

經過最新的組織架構變革，隨著萬科區(qū)域公司被取消，開發(fā)業(yè)務的投資、財務等權限上收到集團，深鐵背景管理層的實際權限已經從集團滲透到一線。

可以說，現(xiàn)在的萬科，實質上已經是深鐵集團的一家子公司。

其次，萬科目前雖然陷入史上最大虧損，財務的賬是爛的，但萬科的資產包中有大量優(yōu)質資產。這一點是萬科與恒大等企業(yè)的最大區(qū)別。

萬科旗下的物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓的資產質量都不錯。這些資產都是過去很多年內，依靠開發(fā)業(yè)務 " 喂 " 起來的，現(xiàn)在已經產生大量的正向現(xiàn)金流。

萬科虧損的根本原因在于 2018 年之后踩錯節(jié)奏，在低線城市屯了大量土地，商辦資產庫存太高，以及涉足需要大量資金的城市更新項目，拖累了整個公司的財務報表，但還有大量在一二線城市的項目并沒有問題。

" 萬科開發(fā)業(yè)務體量龐大，在近幾年高速發(fā)展的過程中，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源。" 新管理層表示，問題是歷史原因造成的，并不是萬科出現(xiàn)了本質問題。

在深鐵及時介入之后，萬科的品牌和信用也還在。根據(jù)萬科 8 月 22 日投資者關系活動公布的信息，上半年萬科旗下首開項目均兌現(xiàn)投資承諾。其中、溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現(xiàn) 9 成及以上的認購去化。2022 年以來主動獲取的 70 多個新項目收益已經有明顯改善，已售部分的毛利率水平在 16% 左右。

所以，深鐵集團相信，萬科甩掉了包袱，就能好起來。

最后一點，救萬科是政治任務。從地產行業(yè)的角度來說，2021 年的房企 TOP5，已經暴了 3 家，房地產行業(yè)的企業(yè)信用下滑剛剛出現(xiàn)筑底回升跡象，不能再出現(xiàn)一家巨頭拉爆行業(yè)。

從深圳市的角度來說，萬科是隨著改革開放成長起來的企業(yè)，曾經在企業(yè)治理模式、資本市場、城市建設等方面都當過典型案例，有形象分，且深圳 GDP 總量僅次于上海、北京，增速在一線城市總最快，深圳有能力救一個萬科。

此外，在央國企充當?shù)禺a行業(yè)主力軍的當下，國企在城市開發(fā)中的角色愈加重要，未來深圳也需要一家有號召力的國企當深圳地產界的領頭羊，" 深鐵 + 地鐵 " 的組合恰好符合這一要求。

本文來自微信公眾號" 未來可棲 "，作者：小屋見大屋，36 氪經授權發(fā)布。