北京最大的碼農(nóng)聚集居住區(qū)——昌平南部板塊，最近新盤賣房速度快速下降。

6 月 30 日，開盤前期望值很高的中海未來之境一口氣拿了 6 棟樓、342 套房的預(yù)售證，兩個月過去，去化率只有 23.7%，成交價格也是擦著底部。

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委，時間截至 9 月 2 日

取證更早的越秀星耀未來，第一期 930 套房源預(yù)售至今整整 5 個月，去化率只有 17.5%。

之前賣得不錯的某項目，9 月提高了渠道傭金點(diǎn)位，開始花更多的錢搶客源。

與此同時，以熱門板塊朱辛莊為代表，昌平南部樓盤從今年二季度開始暗暗集中降價。

根據(jù)京樓銷售排行榜定期公布的數(shù)據(jù)，我們整理出昌平南部區(qū)域中近一年作為成交主力的樓盤的價格變動情況。結(jié)論：近一年價格承壓，最近 5 個月的成交價加速下降。

數(shù)據(jù)來源：京樓銷售排行榜

以朱辛莊為代表的昌平南部區(qū)域，曾經(jīng)是北京五環(huán)外最抗跌、成交最熱的地方，現(xiàn)在也頂不住壓力了。

昌平南部樓市走弱有兩個主要原因：二手房價格坍塌和新房供應(yīng)放量。

當(dāng)下樓市很容易進(jìn)入一下向下螺旋：新房供應(yīng)量越大，二手房越跌，二手房越跌，新房越賣不出去，價格不斷下壓。西紅門、順義就是先例，接下來可能輪到昌平了。

01

二手房是新房價值的參照系，再新的新房，業(yè)主買了之后，它的性質(zhì)就變成了二手房。因此，二手房的價格一定會影響新房購買者的心理預(yù)期。

今年以來，昌平南部作為成交主力的地鐵昌平線沿線區(qū)域的二手房市場快速陷入價格坍塌。

先看一張圖，這是 58 安居客監(jiān)測的昌平南部主要板塊的二手房掛牌數(shù)據(jù)，回龍觀、沙河兩個板塊價格下拉幅度非常大，近一年跌幅高達(dá) 14.18%、11.41%。

數(shù)據(jù)來源：58 安居客

最近一年，北京全市的二手房掛牌價格跌幅為 9.25%，整個昌平區(qū)的二手房掛牌價格跌幅為 10.02%?；佚堄^、沙河這兩個區(qū)域的價格下降壓力明顯大于整個市場。

北京全市數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源：58 安居客

昌平區(qū)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源：58 安居客

部分成交熱門的二手房小區(qū)出現(xiàn)了 " 領(lǐng)跌 "。比如，被譽(yù)為是回龍觀區(qū)域流通神盤的融澤嘉園，8 月初成交的這套 104.35 平米的高樓層房源，四年前同類型房源的成交價在 670 萬，跌幅高達(dá) 35.1%。

另一個成交活躍度很高的小區(qū)龍騰苑，這套中間樓層房源從高點(diǎn)下跌超 41%。

流星花園也是一樣的趨勢。

沙河板塊的高端項目也不例外。麗春湖院子的新房成交價很堅挺，但二手房相比高點(diǎn)下跌超 30%，業(yè)主一套房子的資產(chǎn)消失了近 800 萬。

并且，下跌趨勢是在今年集中出現(xiàn)的，特別是今年 4 月以來，走出了下跌加速度。

回龍觀板塊二手房掛牌價格走勢，數(shù)據(jù)來源：58 安居客

沙河板塊二手房掛牌價格走勢，數(shù)據(jù)來源：58 安居客

之前，依靠中關(guān)村、西二旗的碼農(nóng)們的強(qiáng)大支付能力，臨近海淀的回龍觀、霍營、沙河等板塊的房價一直比較堅挺，開發(fā)商也很愿意在這個區(qū)域拿地做項目。但今年二季度開始，碼農(nóng)們的 " 上車 " 熱情退卻，新的在售項目壓力不斷加大。

往前回顧一下，能看到一個非常明顯的縮量、加壓趨勢。2023 年，昌平新建住宅月均成交 557.5 套；2024 年，月均成交 388 套；2025 年前 8 個月，月均成交 365 套，其中 7 月、8 月分別只有 345 套、292 套。

伴隨著之前交了定金的客戶轉(zhuǎn)入網(wǎng)簽，在售項目的新一茬蓄客開始乏力。成交量下跌，下一步就是價格下跌。

02

導(dǎo)致昌平南部形成目前局勢的，還有另外一個重要原因：供應(yīng)量太大了。

樓市下行期，土地市場也會變冷，所以政府會優(yōu)先推比較熱門板塊的土地上架交易，昌平南部區(qū)域就在優(yōu)先之列。

據(jù)蜂碩蜜居統(tǒng)計，目前昌平樓市即將入市的地塊有昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團(tuán) CP02-0405-0001 地塊、0002 地塊和 0005 地塊，東小口城中村項目，朱辛莊 CP01-0801-0055 地塊，北七家歇甲地塊，加上在售的越秀星樾，寰宇未來，龍湖觀萃，星耀未來，觀堂府，嘉境里，未來之境，國譽(yù)燕園朗潤等，昌平的新房供應(yīng)將突破 1 萬套。

特別是朱辛莊 CP01-0801-0055 地塊調(diào)規(guī)，從工業(yè)用地變成住宅用地，加劇了市場擔(dān)心。以前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為昌平南部的供需相對平衡，好地塊比較稀缺，但現(xiàn)在這個邏輯不成立了。

目前，昌平 1-8 月合計成交 2921 套，全年成交量預(yù)計不到五千套，1 萬套的供應(yīng)量已經(jīng)足夠賣兩年。

圖片來源：蜂碩蜜居

供應(yīng)過量，開發(fā)商的項目之間會形成內(nèi)卷，卷的結(jié)果就是新產(chǎn)品和存量項目之間拉開明顯的代際差，從而導(dǎo)致老庫存項目和二手房不得不靠降價換成交，這些項目的降價又反過來對新項目形成壓力，讓新項目更卷產(chǎn)品，或者跟著一起打價格戰(zhàn)。

在供應(yīng)量大的區(qū)域，一旦成交量下行，就會有項目降價，以價換量，但一旦開始降價，下跌趨勢就很難止住，最終降價過快，又會瓦解購房者的信心，反過來讓購房者對降價促銷脫敏，成交量繼續(xù)下跌。這是一個讓操盤手們非常無奈的現(xiàn)象。

之前在西紅門、大瓦窯等板塊，這個邏輯一再被印證。所以，一旦出現(xiàn) " 惡性降價 "，市場監(jiān)管者會出手制止，避免市場陷入坍塌。

另外還有一個趨勢值得關(guān)注，目前北京樓市的成交開始向城區(qū)集中，呈現(xiàn)出郊區(qū)跌量，城區(qū)上漲的跡象。

可以看出，海淀、朝陽、豐臺等市六區(qū)成交量上漲，大興、順義、房山、昌平等近郊走的是縮量趨勢。這是一次從外向內(nèi)的資產(chǎn)換倉。

03

北京有個很奇特的現(xiàn)象：北邊 5.5 環(huán)的房子，比南邊 5 環(huán)內(nèi)的房子還貴。

以近期兩個關(guān)注度高的新房項目為例，位于北京北部 5.5 環(huán)的中海未來之境成交均價接近 6.2 萬 / 平米，而南部五環(huán)內(nèi)的元啟成交均價只有 5.3 萬 / 平米。南北差異帶來的 " 同環(huán)價差 " 超過了 1 萬 / 平米。

造成這種現(xiàn)象的主要原因是北部的昌平承接了海淀、朝陽的外溢客戶，特別是昌平沙河、回龍觀、東小口等幾個板塊，承接的是海淀外溢客群，背后有海淀互聯(lián)網(wǎng)和科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)線形成的龐大的 " 碼農(nóng) " 購房群。

成交數(shù)據(jù)來源：北京市住建委官網(wǎng)

在海淀的互聯(lián)網(wǎng)、科技園區(qū)上班的大小廠員工們，一般都會沿著地鐵昌平線、京藏和京新兩條高速就近進(jìn)入昌平南部，解決居住問題。多年積累，昌平南部區(qū)域聚集了北京最大的碼農(nóng)群體。

互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)還提供了源源不斷的新鮮血液進(jìn)入這個板塊的樓市，他們數(shù)量充足、需求穩(wěn)定、支付能力超強(qiáng)，對產(chǎn)品也沒那么挑剔，一直以來都是北京樓市中難得的高質(zhì)量客戶。

在他們的托舉下，昌平南部板塊常年穩(wěn)居北京樓市熱門。這個區(qū)域房子不愁賣，且能賣上價，因此廣受開發(fā)商鐘愛。

但現(xiàn)在，樓市結(jié)構(gòu)正在變化，海淀、朝陽，甚至東城都開始有大批土地供應(yīng)，新項目入市，將之前準(zhǔn)備外溢的群體拉回了城區(qū)。再加上大興、順義、昌平形成的天量供應(yīng)和降價趨勢，從內(nèi)城外溢出去的客戶越來越少，外圍近郊的購買力蓄水池不斷下降，曾經(jīng)的熱門板塊也難以為繼，補(bǔ)跌已經(jīng)必然。