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      格隆匯 22小時(shí)前

      深圳樓市,即將甩出一個(gè)王炸

      深圳樓市即將迎來(lái)新局面,宅地新局有望破解市場(chǎng)筑底困境。

      " 地王 " 競(jìng)賽

      王炸地塊,終究還是向市場(chǎng)低了頭。

      昨天(7 月 16 日),位于深圳寶安區(qū)的寶中南街坊 A002-0108 地塊重新擺上貨架。

      這個(gè)地塊,上拍之前就已經(jīng)備受市場(chǎng)關(guān)注。

      今年 4 月底因?yàn)闊o(wú)人參拍而中止出讓。

      與首次上架相比,重新上架的變化主要有五個(gè)方向——

      第一,原來(lái)的商住結(jié)合用地變成了純居住用地,總用地面積由 47546.92 平方米降至 42521.94 平方米;

      第二,規(guī)定總建筑面積由 27.1 萬(wàn)平降至 14.5 萬(wàn)平方米,住宅建筑面積由 13.23 萬(wàn)平方米降至 12.5 萬(wàn)平方米,商業(yè)建筑面積由 10.25 萬(wàn)平降至 1.84 萬(wàn)平,酒店部分完全剔除;

      第三,容積率由 5.7 降至 3.4;

      第四,掛牌起始價(jià)由 86.27 億降至 64.09 億;

      第五,從要求結(jié)合建筑功能分區(qū)調(diào)整為鼓勵(lì)本項(xiàng)目商業(yè)采用街區(qū)式布局,結(jié)合濱海廊橋和歡樂(lè)港灣西岸,沿海瀾路、金科路設(shè)置活力界面。

      可以看到,無(wú)論是用地屬性,還是用地面積以及建設(shè)的具體要求,都發(fā)生了非常大的變化。

      尤其是容積率的調(diào)降,直接從 5.7 下調(diào)到 3.4,進(jìn)一步印證了深圳樓市著力降住宅容積率的做法。

      目前寶安中心版圖上代表性住宅,容積率都不算低。如壹方玖譽(yù)為 5.4,熙龍灣一期為 3.2,熙龍灣二期為 3,新錦安壹號(hào)公館為 4.5,新錦安海納公館為 4.56。

      基本可以預(yù)見(jiàn),該宅地有望成為寶安中心版圖新的低容積優(yōu)質(zhì)住宅標(biāo)桿。

      業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),將有望再次誕生新的 " 地王 "。

      一方面,這次重新上架,放在了前海媽灣 T201-0232 宗地剛拍出單價(jià) " 地王 " 之后。

      兩宗宅地雖然所在的板塊位置不同,但直線相距不過(guò)兩三公里。

      近距離用地,往往具備一定的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

      另一方面,按照起拍總價(jià),A002-0108 宗地起拍樓面單價(jià)為 44200 元 /㎡,而前海桂灣 T201-0232 宗地起拍樓面單價(jià) 45234.375 元 /㎡,但前海媽灣的宗地拍出了 8 萬(wàn) +/ 平的樓面地價(jià)。

      前海桂灣 T201-0232 宗地住宅建筑面積為 2.5 萬(wàn)平方米,寶安中心 A002-0108 宗地住宅建筑面積為 12.5 萬(wàn)平方米。

      兩宗宅地起拍樓面成本相差不大,且寶安中心 A002-0108 宗地位置地段、海景景觀、項(xiàng)目體量、住宅面積比例、更具備優(yōu)越性。

      所以,市場(chǎng)預(yù)估這次拍地,也有望拍出 8 萬(wàn) +/ 平的樓面地價(jià)。

      你們覺(jué)得,這塊靚地,最后會(huì)花落誰(shuí)手?

      透過(guò)拍地看樓市

      南街坊這宗宅地,雖然非常有機(jī)會(huì)成為新 " 地王 ",也很有機(jī)會(huì)建成寶安中心區(qū)域的新一代標(biāo)桿住宅,但依舊存在一定的市場(chǎng)考驗(yàn)。

      1、調(diào)規(guī)后,依舊考驗(yàn)?zāi)玫胤科髮?shí)力。

      寶中的這塊宅地,雖然進(jìn)行了調(diào)規(guī),但相比寶中過(guò)去的宅地,成本價(jià)格還是不算低。

      調(diào)規(guī)后綜合樓面地價(jià)的起拍價(jià)還是去到了 44200 元 /㎡,相比過(guò)去寶中板塊的宅地綜合樓面地價(jià)還是貴不少。

      如相比附近的中鐵閱臻府綜合成交樓面價(jià) 41385 元 /㎡,還是貴了 2815 元 /㎡。

      要知道中鐵閱臻府是成交樓面價(jià),并且規(guī)劃建設(shè)容積率為 5.4,而兩次銷售備案均價(jià)約 85857 元 /㎡及 94757 元 /㎡。

      而參考目前寶中版圖上的住宅估價(jià),市場(chǎng)對(duì)低容積的改善類住宅熙龍灣一二期的估價(jià)水平給到 11 萬(wàn) -14 萬(wàn) / 平。

      所以后續(xù)銷售定價(jià),對(duì)房企來(lái)說(shuō),拿地依舊需要一定的魄力。

      畢竟降容積后,且有限高的前提,對(duì)于房企而言,則意味著不能再通過(guò)加塞樓棟或者拔高樓棟的方式提升可售的比例,成本核算尤為關(guān)鍵。

      考驗(yàn)?zāi)玫胤科蟮氖侨娼ㄔO(shè)提質(zhì),建設(shè)出更高標(biāo)準(zhǔn)的 " 好房子 "。

      所以,到時(shí)候真正開(kāi)拍,宗地競(jìng)拍的溢價(jià)如何,非常關(guān)鍵。

      2、調(diào)規(guī)后,有望成為穩(wěn)后市的砝碼。

      從宅地調(diào)規(guī)大方向可以看出,深圳的宅地已經(jīng)形成新的格局——朝著低容積好房發(fā)展。

      未來(lái)低容積的高質(zhì)住宅會(huì)一個(gè)又一個(gè)誕生在深圳各個(gè)核心地段。

      前海桂灣、寶安新橋、龍華民治等片區(qū)都成交了低容積地塊。

      這些地塊,雖然短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)對(duì)市場(chǎng)存量新房起到什么影響,但未來(lái)一兩年隨著項(xiàng)目的入市,將有望成為各個(gè)板塊的新標(biāo)桿。

      區(qū)域地王一方面對(duì)市場(chǎng)可以起到穩(wěn)定器的作用,另一方面可以起到市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的作用。

      例如光明的龍光玖龍臺(tái)項(xiàng)目,宗地在 2016 年以 140.6 億成交,成交樓面價(jià)約 2.8 萬(wàn)元 /㎡,成為當(dāng)年的全國(guó)總價(jià)地王,也是深圳首宗破百億成交的地王。

      在 2019 年 11 月開(kāi)盤,開(kāi)盤價(jià)一舉成為光明最貴的小區(qū),且創(chuàng)造出秒光 705 套住宅的記錄。

      而入市后,便一直成為整個(gè)光明的住宅風(fēng)向標(biāo),二手房源的成交價(jià)格也一直引領(lǐng)著整個(gè)區(qū)二手住宅價(jià)格走勢(shì)。

      所以,寶中的這宗用地,對(duì)后市的意義不僅僅是一塊用地那么簡(jiǎn)單,而是市場(chǎng)分化的長(zhǎng)期映射、區(qū)域價(jià)值重構(gòu)與房?jī)r(jià)新聯(lián)動(dòng)的體現(xiàn),更有利于市場(chǎng)預(yù)期的邊際改善。

      作者 | 醉酒大鯊魚

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