土拍市場，瞬息萬變。
五一小長假前，北京的土拍市場，迎來一個小高潮。
4 月 29 日，通州北區(qū)梨園鎮(zhèn) FZX-0303-6007 地塊（下稱 6007 地塊）開拍，引來中鐵建地產(chǎn)、招商蛇口、中能建城發(fā)、蕪湖康潤（龍湖）四家開發(fā)商角逐。
最終，經(jīng)過 218 輪競價，由中鐵建地產(chǎn)以 7.755 億元的價格摘得，折合樓面價3.58萬 /平米，溢價率達(dá)到 21.94%。
這與一天前朝陽區(qū)第四宗組合地塊土拍，形成了極大反差。
4 月 28 日，黃杉木店 + 孫河地塊開拍，與外界期待的多家開發(fā)商 " 火拼 " 不同，網(wǎng)傳一眾種子選手的臨陣缺席，讓這次地王之爭，多少有些落寞。
最終，在只有一次報價的情況下，由中建智地領(lǐng)銜的聯(lián)合體，以 126 億元的底價摘得。（詳見《北京 126 億地王，隱現(xiàn) " 地頭蛇 "》）
與黃杉木店組合地塊相比，6007地塊顯得很 MINI，占地面積只有 1.27 萬平米，規(guī)劃建面 2.17 萬平方米，容積率 1.7，限高 4.5 米。
但它很干凈，是一塊純居住用地，沒有其他任何累贅。這種小而美的素質(zhì)，讓它雖身處通州，卻十分炙熱。
其實(shí)，關(guān)于6007地塊遭 "瘋搶 "的結(jié)果，土拍前早有預(yù)告。
3 月 25 日，招商蛇口對外發(fā)出了 6007 地塊的招標(biāo)公告，建設(shè)規(guī)模 3.59 萬平米，投資估算 2.23 億元。
隨后的 4 月 15 日和 4 月 24 日，中鐵建地產(chǎn)和中能建城發(fā)也采取了同樣的動作，建設(shè)規(guī)模分別為 3.65 萬平米和 3.25 萬平米，投資估算分別為 2.26 億元和 2.47 億元。（詳見《通州低密土拍，提前飄出火藥味》）
三家開發(fā)商，同時針對一個地塊發(fā)出招標(biāo)計劃的故事，在過去的土拍市場，十分罕見。
6007 地塊足以載入通州的土拍史——它的樓面價、溢價率、競拍輪次等，均創(chuàng)下了通州樓市的土拍紀(jì)錄。
這看似很提氣，可對中鐵建地產(chǎn)來說，卻是不小的負(fù)擔(dān)。
同樣的東西，買主不同，物效迥異。
在花姐看來，6007地塊也是如此，不同操盤者帶給它的，或?qū)⑹遣煌拿\(yùn)。
中鐵建面臨一堆難題
作為曾經(jīng)北京土拍市場中的?？?，近兩年來，中鐵建地產(chǎn)漸漸銷聲匿跡。
如今的它，更像是一個西南和華東的地產(chǎn)商，憑借著旗下高端 " 西派 " 產(chǎn)品系，在京外市場殺出了一片天地。
此次以創(chuàng)紀(jì)錄的價格拿下 6007 地塊，中鐵建地產(chǎn)在輿論上，為自己加分不少——缺席多年后，高溢價拿地對外釋放強(qiáng)勢回歸的決心。
但，站在項(xiàng)目操盤的角度，花姐認(rèn)為，拿下6007地塊后，中鐵建地產(chǎn)要想運(yùn)作好，并非易事。
3.58 萬元 / 平米的樓面價，高出了周邊在售競品一大截。
與它一路之隔的云璟攬閱，樓面價為2.86萬元 /平米；東邊 2.4公里外的花溪云錦，則為 2.5萬元 /平米。
即便是地價頂峰時拿地的璀璨公元，其樓面價也低于 6007 地塊。
目前花溪云錦還未開盤，若對標(biāo)璀璨公元和云璟攬閱的網(wǎng)簽均價，6007 地塊的實(shí)際售價，應(yīng)該在 5.9 萬元 / 平米左右。
如此一來，只有2.3萬元 /平米的縫差價，6007地塊的利潤會很微薄。
不僅如此，還有其他的隱形成本。
中鐵建地產(chǎn)目前在京無任何在售項(xiàng)目，而在它缺席的這幾年，恰是市場經(jīng)歷深度調(diào)整的階段，各方面都發(fā)生了翻天覆地的變化。
在6007地塊上，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和其他許多環(huán)節(jié)，中鐵建地產(chǎn)都需重新搭建。細(xì)算下來，都是費(fèi)用。
此外，產(chǎn)品該如何定位？
旁邊云璟攬閱的熱銷，得益于踏準(zhǔn)了剛需小戶型節(jié)拍。如果中鐵建地產(chǎn)采取同樣的策略，擺明了要打擂臺。
目前云璟攬閱的網(wǎng)簽去化率，已達(dá)到了近40%。先發(fā)優(yōu)勢下，一旦發(fā)生正面戰(zhàn)，誰能扛到最后？
若定位于大戶型，去化無疑會變慢，能否得到市場的認(rèn)可，也猶未可知。
況且，不遠(yuǎn)處還有一個至今仍未開盤的花溪云錦，它有 4 款面積段位：108-158 平清一色四居，內(nèi)嵌陽臺 + 設(shè)備平臺 + 飄窗，一樣不差。
最好的預(yù)期，則是寄望云璟攬閱和花溪云錦之后，并沒有透支市場需求。
強(qiáng)大競品面前，只需粗略分析，中鐵建地產(chǎn)作為一個"新人 "，雖如愿拿下 6007地塊，但難題一堆。
招商蛇口塞翁失馬
對招商蛇口而言，此次與 6007 地塊失之交臂，確實(shí)有點(diǎn)可惜。
深耕通州多年后，僅差一步之遙，失去了問鼎 " 通州王 " 的機(jī)會。
可從更實(shí)際的角度看，花姐反而認(rèn)為 6007 花落他主，對招商蛇口未必是一件壞事。
首先，云璟攬閱成了妥妥的倒掛盤。7100元 /平的樓面差價，讓已經(jīng)購買云璟攬閱的業(yè)主，資產(chǎn)瞬間升值了幾十萬。
如同海淀樹村地塊土拍結(jié)束后，加快了功德寺雙子的售罄速度一樣，中鐵建地產(chǎn)在 6007 地塊身上抬轎子，同樣會讓云璟攬閱的價值凸顯，進(jìn)一步加快其去化速度。
其次，6007地塊創(chuàng)紀(jì)錄的價格，也會對招商蛇口另一個項(xiàng)目，產(chǎn)生積極影響。
4 月 8 日，通州八里橋 0401-6044 、6049 地塊土拍，同樣吸引了招商蛇口、中國金茂 + 東亞新華、綠城中國、中海地產(chǎn) 4 家開發(fā)商。
最終，激戰(zhàn)過后，招商蛇口以 27.082 億元的代價摘得 6044 、6049 地塊，折合樓面價3.12萬元 /㎡，溢價 16.28%。
其中 6044 地塊用地面積 1.33 萬平米，地上建面 3.33 萬平米；6049 地塊用地面積 2.24 萬平米，地上建面 5.35 萬平米。兩塊地限高 48 米，容積率 2.5。
招商八里橋項(xiàng)目位于 6007 地塊西北 4.5 公里處。它的素質(zhì)同樣不弱，南邊僅隔一條綠化帶，便是通惠河，是正兒八經(jīng)的河景房。
在北京，有如此條件的項(xiàng)目，十分稀缺。
擁有如此優(yōu)勢，但與 6007 地塊相比，八里橋地塊在樓面價上，仍產(chǎn)生了 4600 元 / 平米的差價。
中鐵建地產(chǎn)此舉，同樣讓招商蛇口八里橋項(xiàng)目，成了價格洼地。
塞翁失馬，焉知非福。
盡管沒摘得 6007 地塊，對招商蛇口當(dāng)下的通州戰(zhàn)局，卻完全是一件好事兒。
隨著璀璨公元、云璟攬閱、八里橋地塊三子落地，在通州，不知不覺間，招商蛇口已穩(wěn)坐頭把交椅。
前人栽樹、后人乘涼。
正是看到了招商蛇口深耕通州，云璟攬閱熱銷帶來的需求潛力，才讓 6007 地塊成為大家眼中的香餑餑。
去年 9 月，中鐵建地產(chǎn)換帥，孫洪軍接替李興龍，出任黨委書記、董事長。
新領(lǐng)導(dǎo)上位，在戰(zhàn)略方面做出調(diào)整，十分正常。
但今日不同往昔，此次虎口奪食，中鐵建地產(chǎn)雖充分彰顯了回歸北京的決心。可這種激進(jìn)的做法，在花姐看來，風(fēng)險頗高。
畢竟，無論從客戶開發(fā)、運(yùn)營成本等各方面，招商蛇口在通州相比其他競爭對手，優(yōu)勢更為明顯。
還有，中鐵建地產(chǎn)當(dāng)下也業(yè)績承壓。
前不久，其母公司中國鐵建發(fā)布的 2024 年財報顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，營收718.9億元，同比下降 13.67%；利潤總額 12.64億元，同比下降 58.18%。
利潤腰斬，再高溢價拿地，接下來，如何跟一眾強(qiáng)敵過招，成了孫洪軍必須要思索的難題。
